Капремонт домов – дело общее

Капитальный ремонт многоквартирных домов продолжает оставаться одной из самых животрепещущих тем для собственников жилья. Пока у жителей больше вопросов, чем ответов. Поэтому продолжаем разбираться в тонкостях данной темы. На этот раз  вопросы саратовцев по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме отвечает Владимир ГРАБАРНИК – руководитель московской группы продаж по сегменту «Реконструкция» компании «Данфосс».

Могут ли жильцы многоквартирного дома, имеющие спецсчет у регионального оператора, менять виды расходов капремонта: вместо стояков починить кровлю, например? Такая ситуация может возникнуть, если на ремонт стояков, к примеру, выделил спонсорскую помощь депутат, и теперь жильцам ремонт стояков не нужен, а крыша как раз этого требует.

Т.А. Саврасов

– В настоящий момент собственники жилья могут выбрать один из двух возможных способов формирования фонда капитального ремонта дома: на счете регионального оператора или на спецсчете в банке. Это решение принимается общим собранием.

В случае, если накопление средств и проведение капремонта собственники поручают региональному оператору, внесение любых изменений в программу капитального ремонта также находится в его компетенции. При этом не реже одного раза в год программа капитального ремонта должна актуализироваться. Учитываются изменения, произошедшие в течение года. В частности, если за истекший период в доме были выполнены какие-либо работы, например, произведен ремонт стояков за счет средств спонсора, о чем шла речь в вопросе, то это также учтут, а вид необходимых работ по капитальному ремонту подкорректируют.

Изменения в программу вносятся автоматически, без участия собственников. Исключение составляют случаи сокращения перечня планируемых в ходе капремонта работ, а также изменения сроков капремонта. В этих случаях необходимо принятие решения общим собранием собственников (ч. 4 ст. 168 ЖК РФ). Таким образом, в принятии решения по этой ситуации участие собственников необходимо.

Перед началом капитального ремонта региональный оператор представляет собственникам предложения о виде работ и сроке их начала. Собственники обязаны рассмотреть эти предложения и принять их на общем собрании (ст. 189 ЖК РФ). В случае, если в установленный срок собственники этого не сделают, решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления в соответствии с региональной программой и предложениями регионального оператора.

Если же собственники решили формировать фонд капремонта на специальном счете, то решение о виде необходимых работ они также принимают сами на общем собрании. Единственное условие: видов работ должно быть не меньше, чем это определено перечнем необходимых работ, предусмотренных региональной программой капитального ремонта.

Разработаны ли механизмы контроля за расходованием средств на капремонт многоквартирных домов в свете законодательных новшеств? Что произойдет в случае банкротства ТСЖ либо регионального оператора со спецсчетом?

Г.Т. Тореев, г. Саратов

– Безусловно, такие механизмы существуют. В частности, контроль и обеспечение финансовой устойчивости деятельности регионального оператора регламентированы статьей 185 ЖК РФ и законом субъекта РФ.

К примеру, в Саратовской области объем средств, который региональный оператор ежегодно вправе расходовать на финансирование областной программы капитального ремонта, должен составлять не более восьмидесяти процентов от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших от собственников жилья за предшествующий год, причем при расчете объема поступивших взносов не учитываются средства, полученные региональным оператором из иных источников, например из областного или местных бюджетов. Таким образом, региональный оператор не может потратить больше денег, чем получил за год, и у него всегда остается резерв на случай непредвиденных обстоятельств.

Если у регионального оператора возникает дефицит средств для реализации областной программы капитального ремонта, то этот дефицит не должен составлять более тридцати процентов от планируемого объема взносов, которые должны поступить от собственников жилья в текущем году. Превышение дефицита является основанием для проведения проверки деятельности регионального оператора и принятия дополнительных мер, направленных на ликвидацию возникшей дебиторской задолженности.

Согласно статье 186 ЖК РФ контролировать деятельность регионального оператора обязаны Росфиннадзор, Счетная палата и другие контролирующие органы. Кроме того, годовая отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией, отбираемой субъектом РФ на конкурсной основе.

При банкротстве ТСЖ согласно части 6 статьи 175 ЖК РФ денежные средства, находящиеся на специальном счете, не могут быть взысканы в счет погашения долгов. Исключение составляют долги по обязательствам, возникшим на основании принятых общим собранием собственников жилья решений о получении кредитов или займов на оплату капитального ремонта (в соответствии с п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), а также долги по договорам на оказание услуг и выполнение работ по капитальному ремонту, также заключенных на основании решения общего собрания собственников либо на ином законном основании.

При банкротстве регионального оператора согласно статье 188 ЖК РФ убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. При этом обязательства по возмещению этих убытков несет соответствующий субъект РФ.