Выбор – за собственниками жилья

В рамках «прямой линии», организованной городским комитетом ЖКХ, саратовцы смогли задать специалистам вопросы, касающиеся организации, проведения и финансирования работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

– Жилищным кодексом предусмотрено право всех собственников без ограничений выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта. Вместе с тем, исходя из сути части 2 статьи 175 ЖК РФ, право такого выбора ограничено для собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая компания. Могут ли все-таки собственники помещений в доме, управляемом УК, накапливать средства на специальном счете?

– Способ управления многоквартирным домом не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта. При любом способе управления домом собственники помещений могут выбрать как способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, так и способ формирования фонда капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора. Но если выбран способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, то выбор лица, которое может быть владельцем специального счета, зависит от способа управления домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме, который управляется товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, могут выбрать в качестве владельца специального счета товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, а также регионального оператора.

Собственники помещений в многоквартирном доме, который управляется непосредственно собственниками помещений либо управляющей организацией, в качестве владельца специального счета могут выбрать только регионального оператора.

Если товарищество собственников жилья осуществляет управление несколькими многоквартирными домами, количество квартир в которых в сумме превышает 30, то такое товарищество собственников жилья не может быть владельцем специального счета во всех обслуживаемых им многоквартирных домах.

Таким образом, согласно статье 175 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вправе накапливать взносы на капитальный ремонт на специальном счете. Владельцем специального счета в таком случае является региональный оператор, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам соответствующего многоквартирного дома, которые будут распоряжаться ими в соответствии с ЖК РФ.

- Кто принимает решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме? Могут ли собственники по собственной инициативе принимать решения о проведении работ по капитальному ремонту до наступления сроков, определенных региональной программой?

Жилищный кодекс предусматривает, что, независимо от выбранного собственниками помещений в  многоквартирном  доме  способа  формирования  фонда капитального  ремонта  проведение капитального  ремонта  осуществляется  на  основании  решения  общего  собрания  собственников помещений  в  многоквартирном  доме  (часть 1 статьи  189 ЖК РФ). 

Однако  выбранный  способ  формирования фонда  капитального  ремонта  влияет  на  порядок  организации  и  финансирования  капитального ремонта. 

Если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то за обеспечение проведения капитального ремонта и его результаты отвечают сами собственники.

Собственники  помещений  в  любое  время  вправе  принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме либо по  предложению  лица,  осуществляющего  управление  многоквартирным  домом  или  его содержание, либо по собственной инициативе (часть 2 статьи 189 ЖК РФ).

Сроки и объемы капитального ремонта общего имущества в данном доме, установленные областной программой, служат для собственников, формирующих фонд капремонта на специальном счете, только ориентиром при планировании капитального ремонта. Когда на самом деле проводить капитальный ремонт, определяют только собственники помещений. Нет никаких препятствий, чтобы провести ремонт раньше установленных областной программой сроков. Также, ремонт может быть перенесен по решению собственников и на более поздний срок, если будет признано, что в установленный программой срок такой ремонт не является необходимым.

Таким образом, при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете собственники имеют реальную возможность гибко подходить к планированию капитального ремонта и при необходимости проводить выборочные работы. Однако, капитальный ремонт должен быть проведен не позднее предельных сроков, определенных региональной программой. В противном случае, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, организует сам региональный оператор в объеме и сроки, установленные областной программой. Тем не менее, и в этом случае от собственников помещений в многоквартирном доме требуется принятие решений о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.